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¿Hay una sobreconstrucción en el mundo?

Una de las imágenes que define el progreso es un ejército de grúas que sobresalen de la construcción de un nuevo conjunto de torres. En contraste, esos mismos edificios vacíos son un símbolo de decadencia. Esta última imagen es la que prevalece cada vez más en las ciudades de todo el mundo: los inmobiliarias están brindando más oferta en el mercado, pero un cambio en los patrones laborales está reduciendo la demanda. 

Antes de que el huracán Harvey tocara tierra, Houston se enfrentaba a una epidemia de espacios vacíos (casi una quinta parte de las oficinas, de un total de 4.3 millones de metros cuadrados, estaba vacía) el mayor índice en EE. UU. El índice de espacios vacíos en Washington DC se encuentra en su punto máximo en 25 años, mientras que, en Shanghái, el mayor constructor chino, tiene problemas para atraer inquilinos, ya que las empresas buscan recortar gastos en medio de una generalizada economía en recesión.

En su informe sobre Perspectiva del Mercado Global, la consultora inmobiliaria JLL afirmó que, si bien la actividad de arrendamiento de oficinas se mantuvo constante durante el primer semestre, el índice de espacios vacíos, en particular en Estados Unidos y Asia, aumentaría hacia fines de 2017.

Cushman & Wakefield, una empresa de servicios inmobiliarios, sugiere un posible motivo a través de la siguiente pregunta: "¿el mundo está construyendo en exceso?".

"En todo el mundo existe un auge sin precedentes de construcción de oficinas, ya que se están construyendo más de 65 millones de metros cuadrados de espacio que se entregarán entre estas fechas y finales de 2019", expresó la empresa. "Es el equivalente a recrear el inventario de oficina de cinco ciudades: Washington DC, Dallas, Londres, Singapur y Shanghái, en los próximos tres años".

Es un acontecimiento extraño, ya que muchas empresas están pensando en cómo pueden hacer más eficiente su espacio de oficina. Ya desde 2013, Forbes observó que la compañía de seguros Aetna se había desprendido de 250 mil millones de metros cuadrados de espacio de oficina, lo que le permite ahorrar 78 millones de dólares al año, ya que el 47 % de sus 35 000 empleados usaban espacios de trabajo flexibles.

Tal como lo señala la consultora en construcción Aecom, “en promedio, 40 % de los espacios de trabajo están vacíos en un punto dado durante las horas pico de un día laboral; no obstante, las organizaciones pagan por este espacio vacío”.

Los espacios de trabajo cooperativo sin puestos de trabajo fijos "reducen la cantidad de bienes raíces costosos que se les brinda a los empleados sin que les deje una sensación de demasiada presión", informa el Economista.

El columnista Lionel Laurent de Bloomberg agrega que, en Londres, al menos, "la creciente presencia de la tecnología en la capital ha cambiado el negocio relativamente simple de instalar más torres a una carrera armamentista inspirada en Silicon Valley para las catedrales de sitios de trabajo más inspiradores y más activos (como la nave espacial de Apple en San Francisco). Por otro lado, los bancos con problemas de liquidez están reduciendo su personal a nuevas ubicaciones para concentrar varias oficinas en una sola. Estas tendencias suponen inmuebles abandonados”.

Savills, la consultora en bienes raíces, informó este verano que “el crecimiento de los espacios de oficina como servicio está desestabilizando el mercado de bienes raíces comerciales convencionales”.

Como resultado de todas estas tendencias, el mundo de la propiedad comercial parece estar al borde de un cambio estructural, donde los trabajadores móviles hacen que una proporción significativa del espacio de oficina fijo tradicional sea obsoleta e ineficiente. Debido a que es más frecuente que las personas trabajen a distancia al menos una parte de la semana, las empresas de todos los tamaños tendrán que elegir entre pagar por un espacio de escritorio vacío o reducir el espacio de oficina permanente y optar por soluciones más flexibles.

En un artículo reciente en la Harvard Business Review, Diane Mulcahy, autora de The Gig Economy, comentó que los costos directos resultantes de mantener un lugar de trabajo con oficina tradicional son altos, tomando como referencia una empresa común en los EE. UU. que gasta más de $12 000 por empleado al año por un espacio de oficina. “Es difícil encontrar un caso de retorno de la inversión para un espacio de oficina, y es mucho más difícil todavía encontrar alguna empresa que tenga uno convincente”, añadió Mulcahy.

Gran parte del crecimiento que existe en el mercado no se debe a los proveedores tradicionales de oficinas sino a proveedores de espacios de trabajo compartidos. El sitio web de bienes raíces comerciales Bisnow declara que cualquier “pequeño incremento en la ocupación se debe en gran parte a la cultura de trabajo cooperativo que está conquistando al sector”. Los proveedores de espacios de oficina flexibles contabilizaron más del 7 % de actividad en arrendamiento en Londres en los últimos tres años, superando lo estimado del 1 al 3 % para gran parte de la década pasada. Ciudades como París y Berlín también han notado un rápido crecimiento.

“La experimentación y adopción de nuevos tipos y formatos de espacios, así como el aumento en la cantidad de espacio compartido, comunitario o cooperativo en el portafolios están al alza”, comentó JLL.

Como resultado, tal como argumenta Cushman & Wakefield, “desde esa perspectiva, tal vez no hay en absoluto una sobreconstrucción en el mundo. Quizá el mundo está mejorando finalmente su inventario de oficina, al fin está otorgando a los inquilinos más de lo que realmente desean".

Sin embargo, debido a que esta mejora coincide con los grandes cambios en la forma en que los trabajadores usan las oficinas, crea una amenaza real para las oficinas antiguas y de baja calidad. Estas oficinas simplemente no se han adaptado a la nueva demanda del mundo laboral, pero tienen que hacerlo si desean sobrevivir.